Ein Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel stellt einen Mietmangel nach § 536 I 1 BGB dar, der dem Mieter die mietrechtlichen Gewährleistungsrechte Minderung, Schadenersatz und außerordentliche fristlose Kündigung eröffnet. Dies hat der BGH in einer jüngst ergangenen Entscheidung klargestellt (BGH Urt. V. 10.10.2012 – XII ZR 117/10 in NJW 2013, 44 ff.) und dabei betont, dass dies auch beim vertragsimmanenten Konkurrenzschutz gilt, also auch in den Fällen, in denen es keine ausdrückliche vertragliche Regelung zwischen den Parteien zum Konkurrenzschutz gibt.
Der BGH schließt sich damit der überwiegenden Meinung der Literatur und Lehre an und führt seine Rechtsprechung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz fort (BGHZ 70, 79 (84)) Diese Verpflichtung des Vermieters zum Schutz des Mieters vor Konkurrenz auch bei Fehlen einer vertraglichen Regelung beruht auf der Erwägung, dass es zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehört, dass der Vermieter dem Mieter in dem vertraglich vereinbarten Gebrauch zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts bzw. Gewerbes nicht behindern darf. Da die Bedeutung des Umfelds für den Ertrag einer Arztpraxis nicht unerheblich ist, insbesondere, wenn eine Konkurrenz zum Zeitpunkt des Abschluss des Mietvertrages im Haus oder in der Nachbarschaft noch nicht bestanden hat, sieht der BGH es als naheliegend an, dass der Arzt durch die Eröffnung einer Praxis im selben Haus erheblich beeinträchtigt wird. Der Konkurrenzschutz ergibt sich also alleine aus dem vertraglich geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dabei ist der Vermieter allerdings nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr ist nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung der Konkurrenz geboten ist.
Für die Praxis bedeutet dies: Für den Vermieter der an mehrere Ärzte „unter einem Dach“ vermietet, ergeben sich erhöhte Haftungs- bzw. Gewährleistungsrisiken. Sofern konkurrierende Berufsbilder als Mieter in Rede stehen ist Vorsicht geboten. Auch die Möglichkeit , eine mit dem Bestandsmieter vereinbarte Konkurrenzschutzklausel derart zum Vertragsinhalt des späteren Mietverhältnisses zu machen, dass Tätigkeiten jener von der Klausel umfassten Art aus der Nutzungsmöglichkeit der später vermieteten Räume auszuschließen ist, ist unter Umständen nicht genügend. Denn auch eine formularvertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel ist nach der Rechtsprechung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes in seiner Reichweite der subjektiven Auslegung zugänglich. Der wirkliche Wille der Parteien, der z.B. Inhalt von Vertragsverhandlungen geworden ist, geht einer objektiv vereinbarten Konkurrenzschutzklausel, auch wenn diese Vertragsgegenstand ist, immer vor (BGH NJW 2004, 2232 (2233)). So verstößt unter Umständen die Eröffnung eines rein kosmetisch betriebenen Bleaching Studios gegen die Konkurrenzschutzklausel eines zwischen Arzt und Vermieter vereinbarten Mietvertrages, welche nur „Arztpraxen mit der Fachrichtung Zahnheilkunde“ unter die Konkurrenzabrede stellt, sofern für den Vermieter im Zuge der Vertragsverhandlungen erkennbar wurde, dass der Arzt auch rein kosmetische Betriebe unter den Konkurrenzschutz subsumiert. Die Erkennbarkeit für den Vermieter kann alleine bereits durch die Erwähnung des Spektrums des Zahnarztes, Eingang in die Vertragsverhandlungen gefunden haben. Sofern das Spektrum des Zahnarztes vorrangig kosmetischer Natur wäre, würde ein Bleaching Studio als in Rede stehender weiterer Mieter dann von der Konkurrenzschutzabrede mit dem Arzt, die objektiv nur Arztpraxen mit Fachrichtung Zahnheilkunde betrifft, erfasst. Dies allein, da für den Vermieter subjektiv erkennbar war, dass der Arzt auch vor Bleaching Studios geschützt werden wollte, da ein Großteil seiner Tätigkeit im kosmetischen Behandeln der Zähne liegt.
Soweit also Konkurrenzschutzklauseln in Frage stehen, sollte immer ein Fachmann zu Rate gezogen werden. Wir beraten Sie gerne.
gut geschrieben und sehr informativ