Aktuelles Mietrecht für die (Zahn-)Arztpraxis, für das Kosmetikstudio und für die sonstigen Heilberufe
Der Gesetzgeber hat infolge der Corona-Pandemie zahlreiche Gesetzesänderungen auf den Weg gebracht. Darunter auch zeitlich befristete Veränderungen im Mietrecht, die Mieter vor Herauskündigungen schützen sollen. Diese Veränderungen möchten wir nachfolgend vorstellen.
Änderungen im Mietrecht als Mieterschutz
Hintergrund der Gesetzesänderungen ist, dass zahlreiche Betriebe seit mehreren Wochen zwangsweise schließen müssen. So dürfen Kosmetik Studios nicht mehr behandeln, da es sich um keine systemrelevanten Gesundheitsträger handelt. Trotz fehlender Einnahmen sind Mieter aus dem Mietvertrag weiterhin zur Gegenleistung verpflichtet und müssen den Mietzins leisten. Zur Abmilderung hat der Gesetzgeber das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet. Die Regelungen betreffend das Mietrecht sind seit dem 1.4.2020 in Kraft.
Wann kann mir gekündigt werden?
Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter unter anderem dann die Kündigung aussprechen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Mieter oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Sprich: wird zweimal keine Miete gezahlt, darf der Mietvertrag außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden.
Was sieht das Gesetz zum Mietrecht nun vor?
Das Gesetz normiert einen zeitlich begrenzen Kündigungsausschluss bei Zahlungsverzug. Danach kann ein Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass im Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 trotz Fälligkeit der Mieter den Mietzins nicht zahlt. Selbstverständlich muss die Nichtzahlung auf die Corona-Pandemie zurückzuführen sein und dies muss vom Mieter glaubhaft gemacht werden.
Das Gesetz sieht vor, dass der gesetzliche Kündigungsausschluss am 30.06.2022 endet und bis zu diesem Zeitpunkt der rückständige Mietzins zurückgezahlt werden muss. Während dieser Zeit kann der Vermieter und der Mieter das Mietverhältnis selbstverständlich aus anderen Gründen ordentlich als auch außerordentlich kündigen.
Kündigungsrecht auf Grund eines Berufsverbots?
Fraglich ist in dem Zusammenhang, ob die Corona-Pandemie Gewerbemietern ein Recht zur vorzeitigen Kündigung gibt, weil sie keine Einnahmen generieren. Dies ist zu verneinen. Denn behördliche Maßnahmen, die auf Grund des Geschäftsbetriebs ergehen, scheiden als Grund für eine vorzeitige Kündigung aus. Die vorzeitige Kündigung kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter für die Umstände, die zur vorzeitigen Kündigung führen, verantwortlich ist. Dies ist im Fall der behördlich angeordneten Berufsverbote und der Nutzungsuntersagung nicht der Fall.
Mietminderung auf Grund von höherer Gewalt oder Störung der Geschäftsgrundlage?
Weiter sollten Mieter prüfen lassen, ob die Miete erfolgreich gemindert werden kann, da ein Fall von höherer Gewalt vorliegen könnte. Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden, sondern hängt maßgeblich von der im konkreten Mietvertrag getroffenen Risikoverteilung ab. Unter Force Majeure wird verstanden, dass ein von außen einwirkendes, also betriebsfremdes, unvorhersehbares und auch unvermeidbares Ereignis vorliegt. Das Kriterium der Außergewöhnlichkeit zwingt, dass jeder Einzelfall abgewogen und betrachtet werden muss.
Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt weiter das Anpassungsinstrument der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313. Hiernach kann ein Mietverhältnis angepasst werden, sofern die zur Grundlage des Vertrags gewordenen Umstände sich nach Abschluss des Vertrags nachhaltig und dauerhaft geändert haben, die Änderungen schwerwiegend ist und/oder sich durch die Störung der Geschäftsgrundlage ein Risiko verwirklich hat, welches nicht von einer der Parteien zu tragen ist und die unveränderte Fortsetzung des Vertrages für die betroffene Partei nicht zumutbar ist. Daraus folgt jedoch erst einmal nur das Recht den Vertrag anzupassen. Eine Kündigung kommt nach eingehender rechtlicher Prüfung nur dann in Betracht, wenn eine Anpassung nicht möglich ist oder für die betroffene Partei nicht zumutbar ist. Hier kann für beide Seiten gut argumentiert werden, wobei mehr dafürspricht, den Mietzins für die Dauer der Pandemie anzupassen.
Fazit für das weitere Vorgehen
In jedem Falle sollte vor einer Handlung, egal, ob aus der Perspektive des Mieters oder des Vermieters geklärt werden, welche Rechte der jeweiligen Partei zustehen. Denn ein überstürztes und dann auch noch rechtsfehlerhaftes Handeln führt in der Sache nicht weiter. Welches Handeln angezeigt ist muss im Zusammenspiel von Mietvertrag und persönlicher wirtschaftlicher Situation geprüft werden. Es ist dabei stets ratsam, nachdem die eigene rechtliche Situation klar ist, zunächst das Gespräch mit der Gegenpartei zu suchen.
Eventuell ist der Vermieter zu Kompromissen bereit, die Ihrer Situation noch besser zu Gute kommen. Denn: schöner Mietraum ist leider in Ballungsgebieten knapp und sollte nicht überhastet aufgegeben werden. Gerne loten wir mit Ihnen gemeinsam die bestmöglichste Handlungsalternative aus und prüfen Ihre Mietverträge.
CoVid-19: Newsticker zur Rechtslage für Ärzte und Zahnärzte
Angesichts der gegenwärtigen Krise mit zahlreichen Meldungen rund um Gesundheit, Wirtschaft und Berufspolitik ist es nicht immer einfach, den Überblick zu behalten. Hier informieren wir aktuell über die rechtlichen Entwicklungen, die gerade für Praxisinhaber wichtig sind.
20.04.2020
Die Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung bei leichten Atemwegserkrankungen soll nun doch weiter nach telefonischer Anamnese und ohne körperliche Untersuchung ausgestellt werden dürfen. Allerdings nur noch für eine Woche statt wie bisher zwei Wochen. Der Gemeinsame Bundesausschuss rudert nach der heftigen Kritik der Hausärzte am Wochenende zurück und kündigt nun an, rückwirkend einen entsprechenden Beschluss erlassen zu wollen. In seiner Pressemitteilung https://www.g-ba.de/presse/pressemitteilungen/860/ erklärt der G-BA ausdrücklich, die Ärzte dürften auf Grundlage dieser Erklärung bereits weiter die Bescheinigungen ausstellen. Rechtlich ist dies zwar zumindest fragwürdig, es ist jedoch davon auszugehen, dass ein solcher rückwirkender Beschluss in Kürze ergehen und das Ganze auch auf juristisch sichere Beine stellen wird.
17.04.2020
Die Vereinfachung der Regelung zur Ausstellung der Arbeitsunfähigkeitsbescheinigungen im Falle von Atemwegserkrankungen wird nicht über den 19.04.2020 hinaus verlängert. Ab kommendem Montag ist damit wieder eine ärztliche Untersuchung zwingende Voraussetzung für die Bestätigung der Arbeitsunfähigkeit. Der Gemeinsame Bundesausschuss begründete die umstrittene Maßnahme damit, dass die Dynamik der Neuinfektionen bereits deutlich verlangsamt worden sei und damit die behutsame Lockerung der Sonderreglungen angezeigt sei.
Die offizielle Pressemitteilung des Gemeinsamen Bundesausschusses findet sich hier: https://www.g-ba.de/presse/pressemitteilungen/859/
08.04.2020
Extravergütung für zahnärztliche Behandlungen
Die Bundeszahnärztekammer, der Verband der Privaten Krankenversicherung und die Beihilfestellen von Bund und Ländern haben im Rahmen des Beratungsforums für Gebührenordnungsfragen zur Abgeltung der aufgrund der COVID-19-Pandemie deutlich erhöhten Kosten für Schutzkleidung eine zeitlich befristete Extravergütung von 14,23 € pro Sitzung verhandelt. Danach kann der Zahnarzt vom 08.04.2020 bis vorläufig zum 31.07.2020 die Geb.-Nr. 3010 GOZ analog zum 2,3-fachen Satz, je Sitzung, in Ansatz bringen. Nach Angaben der Bundeszahnärztekammer ist die Geb.-Nr. mit der Erläuterung „3010 analog – erhöhter Hygieneaufwand“ zu versehen.
30.03.2020
Welche Behörde in meinem Bundesland ist zuständig für die Zuteilung der Soforthilfen?
Die Corona-Soforthilfen müssen in dem Bundesland beantragt werden, in dem die betroffenen Unternehmen und Solo-Selbstständigen ihren Hauptsitz haben. Alles kann online beantragt werden – und zwar über die hier geleisteten Webportale.
Hinweisen möchten wir darauf, dass die Landeshilfen teilweise erheblich über die Bundeshilfen hinausgehen und auch deutlich schneller beschieden werden. Es empfiehlt sich daher sehr genau hinzuschauen, welche Hilfe nun die richtige ist.
27.03.2020
Rechtliche Änderungen/Erleichterungen im Miet-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht
Der Bundesrat hat am 27. März 2020 zahlreiche Änderungen im Miet-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht gebilligt, die der Bundestag zwei Tage zuvor verabschiedet hatte. Ziel des Gesetzes ist, die Folgen der Corona-Pandemie für Bürgerinnen und Bürger abzumildern.
Mietrecht
Mieterinnen und Mieter sowie Kleinstunternehmen, die wegen der Ausbreitung des Coronavirus ihre Miete nicht mehr zahlen können, werden vor Kündigungen geschützt: durch zeitlich begrenzte Einschränkungen der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen, Regelungen zur Stundung und Vertragsanpassung im Verbraucherdarlehensrecht. Leistungen der Grundversorgung wie Strom, Gas oder Telekommunikation sollen möglichst weiterlaufen.
Insolvenzrecht
Unternehmen, die nur aufgrund der Corona-Pandemie wirtschaftliche Schwierigkeiten haben oder insolvent geworden sind, sollen ihre Geschäfte trotzdem weiterführen können. Hierzu wird die Insolvenzantragspflicht bis zum 30. September 2020 ausgesetzt. Für einen dreimonatigen Übergangszeitraum ist das Recht der Gläubiger, die Eröffnung von Insolvenzverfahren zu beantragen, eingeschränkt. Anreize sorgen dafür, dass die Unternehmen wieder wirtschaftlich arbeiten und Geschäftsbeziehungen aufrechterhalten können.
Strafrecht
Zur Vermeidung der Infektion mit dem Coronavirus dürfen Strafgerichte während des nächsten Jahres die Hauptverhandlung für maximal drei Monate und zehn Tage unterbrechen, ohne dass der Prozess „platzt“. Nach geltendem Recht ist eine Unterbrechung von höchstens 10 Tagen möglich.
Gesellschaftsrecht etc.
In zahlreichen weiteren Rechtsgebieten gibt es Erleichterungen, unter anderem im Genossenschafts-, Gesellschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentums- sowie im Umwandlungsrecht.
Ziel ist es, die betroffenen Rechtsformen in die Lage zu versetzen, trotz der derzeit beschränkten Bewegungs- und Versammlungsfreiheit erforderliche Beschlüsse zu fassen und handlungsfähig zu bleiben. So kann beispielsweise eine Aktiengesellschaft ihre Hauptversammlung virtuell – ohne Präsenz der Aktionäre – durchführen. Erleichterungen sind auch für die Beschlussfassung einer GmbH im schriftlichen Verfahren vorgesehen. Wohnungseigentümer können zunächst auf die Durchführung von WEG-Versammlungen verzichten.
Zeitlich begrenzte Regelungen
Alle Regelungen gelten grundsätzlich begrenzt, zunächst bis zum 30. Juni 2020 und können unter bestimmten Voraussetzungen verlängert werden.
Inkraftreten
Um die Maßnahmen schnell greifen zu lassen, verlief das Gesetzgebungsverfahren unter Verkürzung aller Fristen innerhalb weniger Tage. Auch der Bundesrat hatte sich bereiterklärt, auf seine eigentlich dreiwöchige Beratungszeit zu verzichten. Das Gesetz kann nun über die Bundesregierung dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung vorgelegt und anschließend im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Die einzelnen Regelungen sollen zu unterschiedlichen Zeitpunkten – zum Teil rückwirkend – in Kraft treten.
Quelle: https://www.bundesrat.de/DE/plenum/bundesrat-kompakt/20/988/988-pk.html?nn=4352766#top-1f
25.03.2020
KBV und GKV-Spitzenverband haben nun zum 23.03.2020 die vereinfachte Regelung zur telefonischen Ausstellung der Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung auf einen Zeitraum bis zu 14 Tagen ausgeweitet. Die Bescheinigung kann danach wie bisher nach telefonischer Anamnese für bis zu zwei Wochen ausgestellt und per Post zugesandt werden, wenn die Patienten
› Erkrankungen der oberen Atemwege und eine leichte Symptomatik zeigen
› Erkrankungen der oberen Atemwege mit leichter Symptomatik zeigen und bei denen außerdem ein Verdacht besteht, dass sie mit dem Virus infiziert sein könnten.
Besteht der Verdacht auf Infektion mit CoVid-19 soll der Arzt den Patienten zugleich darüber informieren, wo er sich testen lassen kann und gegebenenfalls eine Überweisung mit übersenden. Es hat eine Meldung an das Gesundheitsamt zu erfolgen.
Die Regelung ist nunmehr vorläufig befristet bis zum 23.06.2020.
Die offizielle Mitteilung der KBV finden Sie hier.
Praxisbetrieb und –schließung
23.03.2020
Bundesfinanzminister Scholz und Bundeswirtschaftsminister Altmaier haben umfassende zusätzliche Maßnahmen mit Soforthilfen von bis zu 50 Milliarden Euro für kleine Unternehmen, Solo-Selbständige und Angehörige der Freien Berufe vorgelegt. Das Programm greift auch für kleinere Arzt – und Zahnarztpraxen.
Weitere Ausführungen hierzu finden Sie unter
23.03.2020
Bundesgesundheitsminister Spahn legt Formulierungshilfen für Entwürfe für das sog. „COVID19-Krankenhausentlastungsgesetz“. Damit sollen die wirtschaftlichen Folgen für Krankenhäuser und Vertragsärzte aufgefangen werden. Für niedergelassene Ärzte werden bei einer Umsatzminderung aufgrund einer geringeren Inanspruchnahme durch Patienten Ausgleichszahlungen und Anpassungen der Honorarverteilung in Aussicht gestellt.
Tatsächliche rechtliche Änderungen ergeben sich hieraus bislang noch nicht.
22.03.2020
Dr. Peter Engel (Präsident der BZÄK) und Dr. Wolfgang Eßer (Vorsitzender des Vorstands der KZBV) starten Aufruf an die Zahnärzteschaft. Die Lieferung von Schutzausrüstungen wird vage in Aussicht gestellt und es wird an die Verpflichtung zur Sicherstellung der zahnärztlichen Versorgung erinnert. Eine Schließung der Zahnarztpraxen kann und soll nicht angeordnet werden.
Haftungsrechtlich interessant ist die sehr ungenaue Handlungsempfehlung, nicht erforderliche Behandlungen nicht mehr durchzuführen. Wo genau hier die Grenze gezogen werden soll, bleibt offen und ist rechtlich nicht greifbar. Um hier etwaigen späteren Haftungsfragen für den Fall der Infektion eines Patienten während der Behandlung vorzugreifen, sollte eine erweiterte Aufklärung bezogen auf die Infektionsgefahr mit CoVid-19 erfolgen und gegebenenfalls eine Einwilligung vom Patienten unterzeichnet werden.
Mehr Informationen zur Haftungsfrage gibt es hier.
18.03.2020
eServices der Bundesagentur für Arbeit zur Arbeitgeberleistung: Kurzarbeitergeld
17.03.2020
Für unaufschiebbare zahnärztliche Behandlungen von Patienten, die unter Verdacht stehen, an COVID 19 erkrankt zu sein, verweist die BZÄK auf die Vorschriften der BioStoffV und GefStoffV
Die zu treffenden Maßnahmen umfassen unter anderem:
- Räumliche oder organisatorische Trennung der an COVID 19 erkrankten Patienten von den Patienten der Normalsprechstunde,
- Persönliche Schutzausrüstung für das Personal:
- Schutzbrille mit Seitenschutz
- Atemschutzmaske FFP2
- unsterile Handschuhe
- langärmliger Schutzkittel
- das Tragen einer Kopfhaube kann den Schutz erhöhen
- für Reinigungsarbeiten Schutzhandschuhe nach DIN EN 374 mit längeren Stulpen,
- Patienten nach Betreten der Praxis für die Wartezeit Mund-Nasen-Schutz aushändigen und zum Tragen anhalten,
- Patienten anhalten, vor dem Verlassen der Praxis die Hände zu desinfizieren,
- Schutzkleidung nach Beendigung der Behandlung kontaminationsfrei ablegen.
17.03.2020
Bayern beschließt Corona-Schutzschild für kleine Unternehmen. Die Hilfen können auch für Arzt- und Zahnarztpraxen in Frage kommen.
Weitere Infos finden Sie hier
16.03.2020
Die meisten Arzt- und Zahnarztpraxen sind noch geöffnet, doch gerade hier droht ein erhöhtes Infektionsrisiko. Muss die Praxis wegen einer bestätigten Infektion auf behördliche Anordnung geschlossen werden, stehen dem Praxisinhaber Entschädigungszahlungen zu.
Mehr dazu finden Sie unter
Arbeitsrecht in der Praxis
13.03.2020
Der Bundestag hat das Gesetz zur Änderung des SGB III beschlossen, mit dem der Zugang zu Kurzarbeitergeld erleichtert werden soll. Dazu wurden die Antragsvoraussetzungen herabgesetzt. So reicht es nunmehr, unter anderem, wenn 10 Prozent der Beschäftigten eines Betriebes von Arbeitsausfall betroffen sind, damit ein Unternehmen Kurzarbeit beantragen kann. Zuvor musste mindestens ein Drittel der Beschäftigten betroffen sein. Auch Sozialversicherungsbeiträge werden demnach nun bei Kurzarbeit von der Bundesagentur für Arbeit vollständig erstattet. Diese Erleichterungen treten rückwirkend zum 1. März in Kraft treten und können auch rückwirkend ausgezahlt werden.
Hilfe zur Beantragung von Kurzarbeitergeld finden Sie hier.
09.03.2020
Die Ausbreitung von CoVid-19 wirft zunehmend rechtliche Fragestellungen auf, wie sich Praxisinhaber zu verhalten haben. Allgemein gilt:
- Sofortige Freistellung von Arbeitnehmern, bei denen der Verdacht auf eine Infektion besteht.
- Kooperation mit dem Gesundheitsamt, sollte ein Mitarbeiter bestätigt infiziert sein.
- Entgeltfortzahlung gilt wie üblich auch für Mitarbeiter, die mit CoVid-19 infiziert sind.
- Der Vergütungsanspruch der Mitarbeiter besteht auch dann fort, wenn eine behördliche Schließung der Praxis angeordnet wird. Der Schaden kann auf Antrag nach dem Infektionsschutzgesetz erstattet werden.
09.03.2020
Laut Beschluss von KBV und GKV-Spitzenverband können Ärzte Patienten mit leichten Erkrankungen der oberen Atemwege nun nach telefonischer Rücksprache eine Bescheinigung auf Arbeitsunfähigkeit bis maximal sieben Tage ausstellen ohne dass die Patienten dafür in die Arztpraxis kommen müssen. Voraussetzung ist, dass es sich um eine Erkrankung der oberen Atemwege handelt und keine schwere Symptomatik vorliegt oder dass die Kriterien des Robert-Koch-Instituts für einen Verdacht auf eine Infektion mit COVID-19 erfüllt sind. Diese Vereinbarung gilt zunächst für vier Wochen bis zum 06.04.2020.
Weitere Informationen unter zum Thema CoVid-19 auf unserem Blog.
Weiterführende Links
Chronik der Maßnahmen des Bundesministeriums für Gesundheit
Informationsseite der BZÄK
Der Praxismietvertrag – seine Bedeutung wird häufig unterschätzt
Die Berufsausübung des selbstständigen Zahnarztes ist – wie die Berufsordnung dies vorschreibt – grundsätzlich an einen Praxissitz gebunden. Die Praxisräumlichkeiten sind daher die Basis der (zahn)ärztlichen Existenz. Auch ist der Standort der Praxis für die Bindung der Patienten von erheblicher Bedeutung. Die angemieteten Praxisräume stellen insoweit einen wichtigen Faktor bei der Bestimmung des ideellen Wertes der Praxis dar. Daher sind die Konditionen des Mietvertrages für jeden Praxisinhaber sowohl während der eigenen Praxistätigkeit als auch im Falle eines Praxisverkaufs von entscheidender Bedeutung. Dennoch zeigt die Erfahrung, dass Mietverträge häufig nahezu ungelesen unterschrieben werden.
Bei der Bindung an einen Mietvertrag von 10 Jahren und mehr geht es jedoch schnell um höhere sechsstellige Beträge, so dass sich Praxisinhaber sorgfältig mit dem Thema Mietvertrag auseinandersetzen sollten, bevor sie eine langfristige mietvertragliche Bindung eingehen.
Keine Formularmietverträge
Der Mietvertrag für die Praxisräume ist interessengerecht zu gestalten. Dabei sind die Besonderheiten, die ein Praxisbetrieb erfordert, zu bedenken. Von einem Rückgriff auf die üblichen im Handel erhältlichen Geschäftsraummietformulare ist dringend abzuraten, da diese Besonderheiten selten berücksichtigen. Nachteilige Klauseln in Mietverträgen können für den Praxisinhaber eine erhebliche Risikoquelle darstellen, weil im gewerblichen Mietrecht nicht die gleichen Schutzrechte zugunsten von Mietern greifen wie bei der Wohnraummiete. Einige der aus der Wohnraummiete bekannten Rechte gelten bei gewerblichen Mietverträgen von vornherein nicht oder können vertraglich ausgeschlossen werden. Daher sind bei Praxismietverträgen viele Klauseln Verhandlungssache. Aus diesem Grund sollten Praxisinhaber wissen, worauf sie beim Abschluss vom Praxismietvertrag unbedingt achten sollten.
Kernpunkte des Mietvertrages
Der konkrete Praxismietvertrag muss die Gewähr für eine sichere berufliche Existenz des niedergelassenen (Zahn)Arztes als Mieter bieten. Grundvoraussetzung dafür ist eine ausreichend lange gesicherte Laufzeit des Mietvertrages. Das allein reicht aber noch nicht aus. Vielmehr sind die unterschiedlichsten rechtlichen und tatsächlichen Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Dabei ist in jedem einzelnen Fall gesondert zu prüfen und festzustellen, welche konkreten Regelungen tatsächlich erforderlich sind. Allgemeine oder pauschale Empfehlungen können dazu nicht gemacht werden. Allerdings gibt es einige Kernpunkte, welche bei Abschluss des Mietvertrages stets beachtet werden sollten. Dazu im Einzelnen:
Gesellschaft als Mieter
Bei Kooperationen zwischen (Zahn)Ärzten, sei es als Berufsausübungsgemeinschaft, Organisationsgemeinschaft, aber auch bei Betrieb eines Medizinischen Versorgungszentrums, sollte die hierzu gegründete Gesellschaft Mietvertragspartei sein und den Vertrag mit dem Vermieter abschließen. Hierdurch wird die Aufnahme neuer Partner und das Ausscheiden vorhandener Partner erleichtert.
Einzelpraxis als Mieter
Wird die Praxis als Einzelpraxis betrieben, sollte vorab die Zustimmung des Vermieters zur Aufnahme weiterer Partner und gegebenenfalls zur Untervermietung eingeholt werden.
Vertrags(zahn)ärztliche Zulassung und Bestand des Mietvertrages
Für den Fall, dass der (Zahn)Arzt für die Aufnahme seiner Praxistätigkeit in den anzumietenden Räumen auf die Zulassung zur vertrags(zahn)ärztlichen Tätigkeit angewiesen ist, muss der Mietvertrag eine Regelung enthalten, die den Bestand des Mietvertrages von der Zulassung des (Zahn)Arztes abhängig macht.
Vertragslaufzeit
Wie bereits angesprochen, muss der Praxismietvertrag eine ausreichend lange Vertragsdauer haben. Diese kann sich in eine Festmietzeit und eine sich möglichst mehrfach anschließende Verlängerung durch Ausübung einer entsprechenden Option aufteilen.
Schriftform
Der Praxismietvertrag selbst sowie sämtliche Vertragsänderungen müssen schriftlich abgeschlossen werden. Es sollte darauf geachtet werden, dass der Mietvertrag möglichst so gebunden ist, dass einzelne Seiten nicht ausgetauscht werden können. Auch Kündigungen und Optionserklärungen haben stets schriftlich zu erfolgen.
Höhe Mietzins
Ein weiterer Kernpunkt des Mietvertrages ist die Höhe des monatlich zu zahlenden Mietzinses. Eine Hilfe zur Einschätzung der Rechtfertigung der Miethöhe bietet die ansässige Industrie- und Handelskammer (IHK), welche regelmäßig einen gewerblichen Mietspiegel veröffentlicht. Im Gespräch mit dem Vermieter ist in jedem Fall zu klären, was man für seine Mietzahlungen bekommt oder bekommen sollte.
Wertsteigerungsklausel
Häufig sehen Mietverträge die Vereinbarung einer Wertsteigerungsklausel vor. Diese wird der (Zahn)Arzt aufgrund der angestrebten längeren Laufzeit meist akzeptieren müssen.
Es ist zu empfehlen, dass in den ersten fünf Jahren des Bestehens des Mietverhältnisses eine Änderung des Mietzinses ausgeschlossen ist und danach eine Wertsicherungsvereinbarung gilt. Diese sollte sich an dem vom Statistischen Bundesamt festgelegten Verbraucherpreisindex orientieren. Verändert sich dieser Wert um mehr als 10% gegenüber dem Basisjahr, wird die Miete mit einer Frist von zwei Monaten erhöht oder auch gesenkt.
Baumaßnahmen und Finanzierung
Es finden sich selten Gewerbeflächen, welche bereits die Belange einer (Zahn)Arztpraxis berücksichtigen. Daher sind häufig Baumaßnahmen, wie beispielsweise an Böden, Wänden und Leitungen) vorzunehmen. Diese Baumaßnahmen sind in der Regel mit erheblichen Kosten verbunden. Ziel sollte es daher sein, diese Kosten auf den Vermieter abzuwälzen. Erfahrungsgemäß sind Vermieter oft zur Übernahme von Baumaßnahmen bereit, weil sie hierdurch einen langjährigen Mieter gewinnen und die Umbaukosten über die Laufzeit gegebenenfalls umlegen können. Überdies kann der Vermieter die Kosten steuermindernd als Abschreibung nutzen. Es empfiehlt sich, im Praxismietvertrag die Übernahme der Baumaßnahmen durch den Vermieter bis zu einem festgelegten Betrag zu vereinbaren.
Umbau / Rückbau
Im Praxismietvertrag sollte zudem vereinbart werden, dass der durch den Umbau erreichte Zustand zum Mietzustand wird und ein späterer Rückbau durch den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist.
Werden Baumaßnahmen auf Kosten des Mieters durchgeführt, ist darauf zu achten, dass wenn dadurch eine Wertsteigerung der Mieträume bewirkt wurde, diese bei einer etwaigen Neufestsetzung der Miete unberücksichtigt bleiben. Andernfalls zahlt der Mieter die selbst durchgeführten Umbaumaßnahmen noch einmal.
Für den Fall, dass der Mieter Umbaumaßnahmen durchführen möchte, sollte im Mietvertrag eine Regelung getroffen werden, dass der Vermieter nach vorherigen Information mittels eingeschriebenem Brief, dieses Vorhaben nur in einer festgelegten Frist und nur aus bauordnungsrechtlichen oder bautechnischen Gründen ablehnen darf. Folgt darauf keine Rückmeldung des Vermieters, so gilt die Zustimmung als erteilt.
Werden in dem Mietobjekt Baumaßnahmen im Vorfeld einer Praxisgründung durchgeführt, sollte der Praxismietvertrag vorsehen, dass während der Bauphase keine Miete, sondern ausschließlich die Nebenkosten zu zahlen sind.
Kein vollständiger Ausschluss des Minderungs- und Zurückbehaltungsrechts
Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass während der Laufzeit des Vertrages Mängel in der Mietsache auftreten, sollte niemals ein vollständiger Ausschluss des Minderungsrechts und der Zurückbehaltungsrechte vereinbart werden.
Übergabeprotokoll zum Praxismietvertrag
Bei Übergabe der Mietsache durch den Vermieter muss in einem vollständigen Protokoll festgehalten werden, ob die Mietsache in allen Punkten den mietvertraglich vereinbarten Bedingungen entspricht. Waren im Vorfeld Um- oder Ausbauarbeiten vereinbart, muss das Protokoll auch darauf hinweisen, ob die Arbeiten vollständig abgeschlossen sind, oder ob noch Restarbeiten – gegebenenfalls bis wann – zu erledigen sind.
Zustand des Mietobjekts bei Beendigung des Mietverhältnisses
Überdies ist festzulegen, in welchem Zustand das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben ist. Vorsicht ist dabei insbesondere bei Rückbauklauseln geboten, da Rückbauten meist sehr teuer sind.
Konkurrenzschutzklausel und Hinweisschild
Schließlich ist auf eine umfassende Regelung zum Schutz vor Konkurrenz und ein über das Ende des Mietverhältnisses hinausgehendes Recht auf Anbringung eines Hinweisschildes auf etwaige neue Praxisräumlichkeiten hinzuwirken.
Fazit
Die soeben angesprochenen Kernpunkte zeigen, dass sich der Praxisinhaber vor dem Abschluss eines Mietvertrages eine Vielzahl an Fragen stellen muss. Zu bedenken ist dabei auch, dass Vermieter von Gewerbeimmobilien in der Regel anwaltlich beraten sind. Daher liegt es nahe, dass der Mietvertrag Regelungen enthält, die vor allem für die Vermieterseite günstig sind. Deswegen sollten vom Vermieter vorgelegte Mietverträge grundsätzlich geprüft werden, bevor sie unterzeichnet werden. Solche Verträge ungeprüft oder gar ungelesen zu unterschreiben birgt ein großes Risiko. Aus diesem Grund sollten sich Praxisinhaber für die Prüfung Zeit nehmen und sich nicht von der Vermieterseite zu einer vorschnellen Unterzeichnung drängen lassen. Ist der Mietvertrag erst einmal unterschrieben, sind Änderungen nicht mehr durchsetzbar. In aller Regel hilft da auch kein noch so gutes Verhältnis zum Vermieter.
Praxisinhaber sollten zudem bedenken, dass sie, sobald die Praxis an einem Standort etabliert ist, faktisch darauf angewiesen sind, die Praxis an diesem Standort fortzuführen. Eine Verlegung des Praxissitzes stellt neben dem damit verbundenen bürokratischen Aufwand immer auch eine finanzielle Belastung dar. Dies betrifft zum einen den Rückbau der alten und den Ausbau der neuen Praxisräumlichkeiten sowie den Umsatzausfall für die Zeit des Umzuges. Überdies ist ein Praxisumzug in aller Regel auch mit einem Verlust von Patienten verbunden.
Letztlich hängen vom Mietvertrag auch der Wert und die Attraktivität der Praxis für einen Nachfolger ab. Wer eine Praxis übernimmt, legt berechtigter Weise großen Wert darauf, die Praxis in den bestehenden Räumlichkeiten fortführen zu können. Ist dies nicht oder nicht zu gleichen Konditionen möglich, verringert das den ideellen Praxiswert, wenn nicht sogar viele potentielle Nachfolger von einem Kauf der Praxis absehen werden.
Im Praxismietvertrag sollte daher sichergestellt sein, dass vom Einzug bis zur Nachfolge, die Interessen des Praxisinhabers angemessen berücksichtigt werden. Angesichts der Vielzahl der insoweit zu treffenden Regelungen sollte jeder zukünftige Mieter von Praxisräumen spätestens bei Abschluss des Praxismietvertrag und besser bereits im Rahmen der Vertragsverhandlungen einen spezialisierten Anwalt als Berater hinzuziehen.
Der optimale Praxismietvertrag- alle Eventualitäten absichern!
Ein Großteil der Zahnärzte arbeitet in angemieteten Räumlichkeiten. Ähnlich wie bei Verträgen für die Praxisgemeinschaft oder Gemeinschaftspraxis bedarf der Praxismietvertrag vor Unterzeichnung einer gründlichen Prüfung, bei der auch die Besonderheiten einer Zahnarztpraxis als Mieter berücksichtigt werden müssen. Dies deswegen, da im Regelfall eine sehr lange Mietzeit vereinbart wird, so dass der Mietvertrag Möglichkeiten für die Entwicklung der Praxis offen lassen sollte. Ferner sollte der Praxismietvertrag den Praxisinhaber nicht stärker binden, als die eigentliche Tätigkeit als niedergelassener Zahnarzt geplant ist.
Unsere Erfahrung zeigt, dass Zahnärzte häufig bei Abschluss des Vertrages nicht bedenken, dass sie die Praxis u.U. früher oder auch später als gedacht verkaufen oder aber einen Partner in die Praxis aufnehmen wollen. Wer dies nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrages berücksichtigt, läuft Gefahr, an einen Praxismietvertrag gebunden zu sein, der ihn hinsichtlich der Planung beeinträchtigt.
Wer böse Überraschungen bei der Erweiterung, dem Verkauf oder der Fortführung der Praxis vermeiden will, sollte folgende Regelungen/Klauseln zwingend bei Abschluss des Mietvertrages vereinbaren bzw. nachträglich einfügen lassen:
– Nachfolgeklausel: Durch eine solche Klausel wird für den Fall der Übertragung der Praxis auf einen Nachfolger im Praxismietvertrag gesichert, dass der Nachfolger den Mietvertrag übernehmen kann. Lediglich aus wichtigem Grund, bspw. fehlende Bonität des Nachfolgers, darf der Vermieter die Zustimmung verweigern.
Diese Klausel gewährleistet somit, dass die Übertragung der Praxis nicht daran scheitert, dass der Vermieter den früheren Praxisinhaber nicht aus dem Mietvertrag entlässt oder den neuen nicht aufnehmen möchte.
– Sozietätsklausel: Oftmals möchte sich der Praxisinhaber vorbehalten, seine Einzelpraxis in eine Berufsausübungsgemeinschaft umzuwandeln oder, falls dies bereits der Fall ist, die Praxis noch mehr zu erweitern. Für diesen Fall sollte der Mietvertrag vorsehen, dass der Praxisinhaber hier ebenfalls einen Anspruch auf Zustimmung zur Aufnahme weiterer Zahnärzte in die Praxis und den Mietvertrag hat. Ferner sollte bestimmt werden, dass die Aufnahme weiterer Ärzte das Mietverhältnis, also auch den Mietzins, unverändert zu lassen.
– Verlängerungsoption: Die Dauer eines Mietvertrags ist für den Mieter stets ein schwieriges Thema. Grundsätzlich empfiehlt es sich, das Verbleiben in den Mieträumen durch eine Mindestdauer möglichst längerfristig zu sichern. Um sich aber andererseits nicht zu lange zu binden, empfiehlt es sich, eine Mindestdauer von 5- 10 Jahren zu vereinbaren und nach Ablauf dieser Zeit eine einseitige Verlängerungsoption zu vereinbaren. Diese Klauseln sehen vor, dass der Mieter das Mietverhältnis durch Erklärung um weitere fünf Jahre verlängern kann. Wird diese Option nicht ausgeübt, kann der Mietvertrag in der Regel gekündigt werden oder verlängert sich nur um ein weiteres Jahr. Der Vorteil ist, dass der Mieter eine möglichst lange Dauer erreicht ohne sich schon 20 Jahre im Voraus binden zu müssen.
Fazit: Die vorliegenden Ausführungen machen deutlich, wie wichtig es ist, bereits bei Gründung der Praxis alle Entwicklungen zu berücksichtigen und auch bei Abschluss des Mietvertrags zu beachten. Sofern die erforderlichen Klauseln bei Vertragsabschluss noch nicht vereinbart wurden, können diese auch im Nachhinein eingefügt werden.
Haben Sie Fragen zur Gestaltung Ihres Praxismietvertrages? Mehr unter http://www.medizinanwaelte.de/rechtsgebiete/gewerbliches-mietrecht
BGH Urteil zur Konkurrenzschutzklausel bei Praxisräumen
Ein Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel stellt einen Mietmangel nach § 536 I 1 BGB dar, der dem Mieter die mietrechtlichen Gewährleistungsrechte Minderung, Schadenersatz und außerordentliche fristlose Kündigung eröffnet. Dies hat der BGH in einer jüngst ergangenen Entscheidung klargestellt (BGH Urt. V. 10.10.2012 – XII ZR 117/10 in NJW 2013, 44 ff.) und dabei betont, dass dies auch beim vertragsimmanenten Konkurrenzschutz gilt, also auch in den Fällen, in denen es keine ausdrückliche vertragliche Regelung zwischen den Parteien zum Konkurrenzschutz gibt.
Der BGH schließt sich damit der überwiegenden Meinung der Literatur und Lehre an und führt seine Rechtsprechung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz fort (BGHZ 70, 79 (84)) Diese Verpflichtung des Vermieters zum Schutz des Mieters vor Konkurrenz auch bei Fehlen einer vertraglichen Regelung beruht auf der Erwägung, dass es zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehört, dass der Vermieter dem Mieter in dem vertraglich vereinbarten Gebrauch zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts bzw. Gewerbes nicht behindern darf. Da die Bedeutung des Umfelds für den Ertrag einer Arztpraxis nicht unerheblich ist, insbesondere, wenn eine Konkurrenz zum Zeitpunkt des Abschluss des Mietvertrages im Haus oder in der Nachbarschaft noch nicht bestanden hat, sieht der BGH es als naheliegend an, dass der Arzt durch die Eröffnung einer Praxis im selben Haus erheblich beeinträchtigt wird. Der Konkurrenzschutz ergibt sich also alleine aus dem vertraglich geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dabei ist der Vermieter allerdings nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr ist nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung der Konkurrenz geboten ist.
Für die Praxis bedeutet dies: Für den Vermieter der an mehrere Ärzte „unter einem Dach“ vermietet, ergeben sich erhöhte Haftungs- bzw. Gewährleistungsrisiken. Sofern konkurrierende Berufsbilder als Mieter in Rede stehen ist Vorsicht geboten. Auch die Möglichkeit , eine mit dem Bestandsmieter vereinbarte Konkurrenzschutzklausel derart zum Vertragsinhalt des späteren Mietverhältnisses zu machen, dass Tätigkeiten jener von der Klausel umfassten Art aus der Nutzungsmöglichkeit der später vermieteten Räume auszuschließen ist, ist unter Umständen nicht genügend. Denn auch eine formularvertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel ist nach der Rechtsprechung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes in seiner Reichweite der subjektiven Auslegung zugänglich. Der wirkliche Wille der Parteien, der z.B. Inhalt von Vertragsverhandlungen geworden ist, geht einer objektiv vereinbarten Konkurrenzschutzklausel, auch wenn diese Vertragsgegenstand ist, immer vor (BGH NJW 2004, 2232 (2233)). So verstößt unter Umständen die Eröffnung eines rein kosmetisch betriebenen Bleaching Studios gegen die Konkurrenzschutzklausel eines zwischen Arzt und Vermieter vereinbarten Mietvertrages, welche nur „Arztpraxen mit der Fachrichtung Zahnheilkunde“ unter die Konkurrenzabrede stellt, sofern für den Vermieter im Zuge der Vertragsverhandlungen erkennbar wurde, dass der Arzt auch rein kosmetische Betriebe unter den Konkurrenzschutz subsumiert. Die Erkennbarkeit für den Vermieter kann alleine bereits durch die Erwähnung des Spektrums des Zahnarztes, Eingang in die Vertragsverhandlungen gefunden haben. Sofern das Spektrum des Zahnarztes vorrangig kosmetischer Natur wäre, würde ein Bleaching Studio als in Rede stehender weiterer Mieter dann von der Konkurrenzschutzabrede mit dem Arzt, die objektiv nur Arztpraxen mit Fachrichtung Zahnheilkunde betrifft, erfasst. Dies allein, da für den Vermieter subjektiv erkennbar war, dass der Arzt auch vor Bleaching Studios geschützt werden wollte, da ein Großteil seiner Tätigkeit im kosmetischen Behandeln der Zähne liegt.
Soweit also Konkurrenzschutzklauseln in Frage stehen, sollte immer ein Fachmann zu Rate gezogen werden. Wir beraten Sie gerne.
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Der Tierarzt spielt für die heutige Gesellschaft als Angehöriger eines wissenschaftlich ausgerichteten freien Berufs, dessen Ziele die Erhaltung der Gesundheit der Tiere, die Heilung von Krankheiten und der Tierschutz sind, eine wichtige Rolle. Doch behandelt er nicht nur Hunde, Katzen und andere Haustiere – er ist vielmehr auch für die Landwirtschaft und die Lebensmittelindustrie als Partner und Kontrollinstanz von größter Bedeutung.
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